공인중개사무소가 사라지는 이유와 직거래 시 유의사항

공인중개사무소가 사라지는 이유와 직거래 시 유의사항

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1. 공인중개사무소가 사라지는 이유

(1) 온라인 플랫폼의 확산

• 부동산 정보 플랫폼(네이버 부동산, 직방, 호갱노노 등)이 활성화되면서 정보의 비대칭성이 줄어들었습니다.
• 당근마켓, 번개장터 등 직거래 플랫폼을 통해 개인 간의 거래가 쉬워지면서 공인중개사의 역할이 감소하고 있습니다.

(2) 수수료 부담

• 공인중개사를 통해 거래할 경우 중개 수수료가 발생하며, 이를 절감하기 위해 직거래를 선호하는 경향이 있습니다.

(3) 부동산 시장의 변화

• 부동산 규제나 경기 침체로 거래 자체가 감소하면서 공인중개사무소의 수익이 줄어들고 있습니다.
• 전통적인 부동산 거래 방식에서 벗어나 직접 거래를 선호하는 소비자가 증가하고 있습니다.

(4) 신뢰의 문제

• 일부 공인중개사의 불법 행위나 허위 매물로 인해 신뢰도가 낮아졌습니다.
• 직거래의 경우 직접 확인하고 거래할 수 있어 신뢰를 더 중시하는 경향이 생겼습니다.

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2. 직거래 시 매물 확인 방법과 주의사항

(1) 매물 확인 방법

1. 현장 방문
   • 매물을 직접 방문하여 실제 상태를 확인하고 사진과 비교합니다.
   • 집 내부뿐만 아니라 주변 환경(소음, 교통, 상권 등)도 확인합니다.
2. 등기부등본 확인
   • 대법원 인터넷 등기소 또는 등기소를 통해 열람 가능합니다.
   • 소유자 명의, 근저당권 설정 여부, 가압류나 가처분 등의 법적 문제를 확인합니다.
   • 소유자와 거래 상대방의 정보가 일치하는지 비교합니다.
3. 건축물대장 확인
   • 정부24 또는 지방자치단체의 민원실에서 열람 가능합니다.
   • 무허가 건축물이나 위법 건축물 여부를 확인합니다.

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(2) 직거래 시 필요한 서류

1. 매수자 측 서류
   • 신분증: 본인 확인 용도
   • 자금 조달 계획서(필요시)
   • 매수자 인감증명서(필요시)
2. 매도자 측 서류
   • 등기권리증: 부동산 소유권 증명
   • 인감증명서: 진정한 소유자임을 증명
   • 주민등록등본: 소유자 주소지 확인
   • 신분증: 본인 확인
   • 대리인 거래 시 위임장과 대리인의 신분증
3. 공통 서류
   • 매매계약서: 거래 조건 명시(가격, 인도일, 하자 보수 여부 등)
   • 등기부등본: 거래 전후 확인하여 이상 유무 파악
   • 부동산거래신고필증: 부동산 실거래 신고 필증 (거래 후 필요)

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(3) 신원 확인 방법

• 신분증 원본 확인: 주민등록증, 운전면허증 등으로 본인 확인
• 등기부등본 상 소유자 확인: 소유자 정보와 신분증이 일치하는지 확인
• 계좌 명의 확인: 매도자의 계좌 명의와 신분증의 이름이 일치하는지 확인
• 인감증명서 확인: 인감 도장이 계약서의 날인과 일치하는지 확인

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(4) 근저당 및 매물 문제점 확인 방법

1. 근저당권 확인
   • 등기부등본의 '을구'에서 근저당권 설정 내역을 확인합니다.
   • 근저당이 설정된 경우, 채무 불이행 시 경매 등으로 매물이 처분될 수 있습니다.
2. 가압류, 가처분, 경매 여부 확인
   • 등기부등본의 '갑구'와 '을구'에서 가압류나 경매 개시 여부를 확인합니다.
   • 해당 사항이 있는 경우 거래를 신중히 검토합니다.
3. 대출 여부 확인
   • 매도자에게 대출 상환 여부를 확인하고, 필요시 관련 서류를 요청하여 점검합니다.
4. 위반 건축물 여부 확인
   • 건축물대장을 통해 위반 건축물인지 확인합니다. 위반 건축물은 매매나 대출에 제한이 있을 수 있습니다.
5. 지방세 체납 여부 확인
   • 매도자의 지방세 체납 여부를 지방자치단체에서 확인합니다. 체납이 있는 경우 부동산에 압류가 설정될 수 있습니다.

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(5) 직거래 시 주의사항

• 계약서 작성 시 법적 검토를 위해 변호사나 공인중개사의 자문을 받는 것이 안전합니다.
• 신원 확인을 철저히 하고, 제3자의 입회 하에 거래를 진행합니다.
• 현금 거래보다는 계좌 이체나 보증보험을 이용하여 안전성을 확보합니다.
• 거래 과정에서의 모든 대화와 서류는 증거로 보관합니다.

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직거래는 중개 수수료를 절감할 수 있지만, 법적 분쟁이나 사기 위험이 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.